固定資産税

新築住宅の固定資産税の計算方法は?特例・軽減措置も解説

「新築住宅の購入を考えている」

そのときに一番気になるのが費用面でしょう。

一戸建てを購入した場合は、住宅ローンの返済額や修繕費用、保険料などの維持費がかかってきます。

その他にも考慮すべき費用が固定資産税です。

固定資産税は毎年支払う義務のある税金であり、滞納をすれば最終的には差し押さえられる可能性もあります。

この記事では、新築住宅の所有によって課税対象となる固定資産税について詳しく解説していきます。

固定資産税とは

まずは、固定資産税についておさらいしましょう。

固定資産税とは、住宅(土地、建物)や償却資産などの固定資産に対してかかる税金です。

固定資産税の課税対象一覧表
土地 宅地、田、畑、その他の土地を指します。
建物(家屋) 住家、店舗、工場、倉庫、その他の建物を指します。定着性、外気遮風性、用途性の3つの王権を満たす「登記簿に登録すべき建物」が該当します。
償却資産 事業のために用いることができる構築物、機械、工具、器具、備品等を指します。基本的には、税務会計上「減価償却の対象になる資産(耐用年数が1年以上、取得価額が10万円以上の資産)」が該当します。
※取得価額が10万円以下であっても減価償却している場合は固定資産税の対象です。
芦屋会計
新築住宅を購入した場合は、基本的に土地と建物の所有に対する固定資産税が発生します。

納税時期

固定資産税は、毎年4~5月頃に納税通知書が届きます。

基本的には、

  • 一括払い
  • 4分割払い(第1期分:4月末、第2期分:7月末、第3期分:12月末、第4期分:翌年2月末)

のいずれかを選択することが可能です。

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新築住宅を購入して最初に固定資産税を納める時期は、購入した翌年の4月頃になります。

納税義務者

固定資産税の支払い義務があるのは、1月1日時点に住宅(土地、建物)を所有している人になります。

具体的には、

  • 土地:土地登記簿または土地補充課税台帳に所有者として登記(登録)されている人
  • 建物:建物登記簿または家屋補充課税台帳に所有者として登記(登録)されている人

です。

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不動産における登記簿とは、法務局で保管されている土地や建物の所有者を記録された帳簿です。

登記簿に登記することで不動産の権利を法的に主張できるようになり、売買や相続などの場面でも効力を有します。

新築住宅における固定資産税の税率

新築住宅における固定資産税の税率は、基本的に税率1.4%となります。

計算式は、次のとおりです。

固定資産税 = 固定資産税評価額(課税標準額) × 1.4%

※上記の税率1.4%は、国が定めている通常よるべき税率です。自治体によっては1.4%以上の税率を設定しているケースもあります。

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土地の課税評価額が30万円未満、建物の課税評価額が20万円未満の場合は、固定資産税は課税されません。

固定資産税評価額

固定資産税評価額とは、固定資産税などの税額を計算するときの基準となる土地や建物の価格です。

総務省が定めた評価基準である「固定資産評価基準」に基づき、各自治体の担当者がひとつずつ確認して決定をしています。

3年に一度の評価額の見直し(評価替え)が行われ、常に適正な時価を求める仕組みとなっています。

基本的には、

  • 土地は地価の約70%
  • 建物は再建築価格(同じ建物を再構築したときにかかる金額)の約50~60%

が目安となります。

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土地の形状や接している道路の路線価、建物の築年数、構造(木造、鉄筋コンクリート造)や住宅設備の品質など、さまざまな条件に基づいて固定資産税評価額が決定されます。

新築住宅における固定資産税の軽減措置

現在、固定資産税にはいくつかの軽減措置が設けられています。

一定の要件を満たしていれば、固定資産税の負担を減らすことができるので忘れずに申請手続きを行いましょう。

住宅用地の特例(土地部分の軽減)

住宅用地(人が居住するための建物の敷地として利用されている土地)であれば、固定資産税の住宅用地の特例を受けることが可能です。

住宅用地の軽減内容は、次のとおりです。

固定資産税の住宅用地の特例
住宅用地の区分 固定資産税
小規模住宅用地
(200平方メートル以下の部分)
6分の1
一般住宅用地
(200平方メートルを超える部分)
3分の1

※併用住宅(住居の一部を店舗・工場などで使用)の場合は、住宅部分の割合が1/4以上であれば固定資産税の軽減を受けることが可能です。

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例えば、住宅用地が250平方メートルで標準税率が1.4%であれば、

  • 小規模住宅用地(200平方メートル分):課税標準 × 1.4% × 1/6
  • 一般住宅用地(50平方メートル分):課税標準 × 1.4% × 1/3

となります。

新築住宅の特例(建物部分の軽減)

令和4年3月31日までに新築された住宅であれば、新築住宅に係る固定資産税の減額措置を受けることが可能です。

新築住宅の軽減内容は、次のとおりです。

新築住宅に係る固定資産税の減額措置
減税額 建物部分の固定資産税を2分の1に減税
期間 3年間
※中高層耐火建築物で3階建て以上は5年間
要件 ・令和4年(2022年)3月31日までに新築された住宅
・床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下
・併用住宅の場合は、居住部分の面積が全体の50%以上

※併用住宅の場合は、住宅部分の割合が1/2以上であれば居住面積に応じた固定資産税の軽減を受けることが可能です。

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新築住宅を購入してから3年間は、建物部分の固定資産税が2分の1になります。

認定長期優良住宅の特例(建物部分の軽減)

令和4年3月31日までに新築された認定長期優良住宅であれば、認定長期優良住宅に関する特例措置を受けることが可能です。

認定長期優良住宅とは、国が定めた長期にわたり良好な状態で暮らせる「長期優良住宅認定制度」の基準をクリアした住宅となります。

長期優良住宅の建築および維持保全の計画を作成して、行政に申請することで認定を受けることが可能です。

認定長期優良住宅の軽減内容は、次のとおりです。

認定長期優良住宅に関する特例措置
減税額 建物部分の固定資産税を2分の1に減税
※120平方メートルまでの固定資産税額が対象となります。
期間 5年間
※中高層耐火建築物で3階建て以上は7年間
要件 ・令和4年(2022年)3月31日までに新築された住宅
・行政庁から認定を受けて新築された住宅

※併用住宅の場合は、住宅部分の割合が1/2以上であれば居住面積に応じた固定資産税の軽減を受けることが可能です。
※新築住宅の特例(新築住宅に係る固定資産税の減額措置)と重ねて受けることはできません。

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通常、新築住宅を購入した場合は、固定資産税の2分の1減税は3年間で終了しましす。

認定長期優良住宅であれば、そこから2年間延長されて合計5年間にわたって固定資産税の2分の1減税を受けることが可能です。

新築住宅における固定資産税の計算シミュレーション

ここからは、実際の数値に当てはめて固定資産税の計算シミュレーションをしてみます。

条件は、

  • 新築住宅(木造) 令和3年12月に新築
  • 物件価格:3,500万円
  • 土地価格:2,000万円(固定資産税評価額:1,400万円)
  • 建物価格:1,500万円(固定資産税評価額:1,000万円)
  • 土地面積:130平米
  • 建物面積:100平米

とします。

土地部分の固定資産税

住宅用地であることから「住宅用地の特例」が適用可能です。

土地面積が130平米であることから小規模住宅用地(200平方メートル以下の部分)に当てはまり、固定資産税が6分の1に減税が適用されます。

計算方法は、次のとおりです。

固定資産税(土地部分) = 固定資産税評価額 × 1.4% × 1/6 = 1,400万円 × 1.4% × 1/6 = 約3.2万円

建物部分の固定資産税

新築住宅で建物面積が100平米であることから「新築住宅の特例」が適用可能です。

建物面積が100平米であることから要件の床面積が50平方メートル以上280平方メートル以下に当てはまり、3年間は固定資産税が2分の1に減税されます。

計算方法は、次のとおりです。

固定資産税(建物部分) = 固定資産税評価額 × 1.4% × 1/2 = 1,000万円 × 1.4% × 1/2 = 約7万円

土地部分と建物部分の固定資産税の合計額

最後に先ほど算出した「土地部分」と「建物部分」の固定資産税を合計します。

固定資産税 = 土地部分 + 建物部分 = 約3.2万円 + 約7万円 = 約10.2万円

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月々に換算すると約8,500円(= 約10.2万円 ÷ 12ヶ月)の固定資産税となります。

最後に

今回は、新築住宅を購入する際にかかってくる固定資産税について詳しく解説しました。

固定資産税は、これまで賃貸物件で暮らしていた方にとっては馴染みがなかった費用でしょう。

今回の計算シミュレーションでは、物件価格3,500万円に対して固定資産税が約10.2万円かかる結果となりました。

しかし、建物部分の固定資産税に関しては「新築住宅の特例」を適用したものであることから4年目からは固定資産税が上る可能性があります。

そのため、いきなり固定資産税が上がっても良いように家庭の支出を見直しておきましょう。

※本記事は、芦屋会計事務所 編集部によって企画・執筆を行いました。
※記事の執筆には細心の注意を払っておりますが、誤植等がある場合がございます。なお、執筆時から税法の改正等がある場合がございますので、最新の税法については顧問税理士等にご確認ください。

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