消費税10%増税後「住宅ローン控除（減税）」が13年に延長

2019年10月1日以降、消費税等（消費税及び地方消費税）が8%から10%に引き上げられる予定となっています。

それに伴い、政府では『キャッシュレス決済による最大５％のポイント還元制度』をはじめとした消費税増税後の景気後退対策を実施する予定です。

住宅関連でも消費税増税対策があり、その一つが住宅を取得する人を対象とした「住宅ローン控除（正式名称：住宅借入金等特別控除）」の期間延長です。

具体的には、

• 住宅ローン控除の期間：10年 → 13年

が予定されています。

今後、住宅をローンを組んで取得する人にとっては、増税による負担を減らせる制度と言えます。

この記事では、住宅ローン控除（減税）について消費税10%増税後に行われる条件の変更点について分かりやすく解説していきます。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を取得した場合、確定申告により税金が還付される制度です。

その歴史は古く、1974年（昭和47年度）に導入された「住宅取得控除」が始まりとされており、住宅取得の促進を目的に幾度となく改正されながら継続されてきました。

基本的な条件

基本的に住宅ローン控除を受ける場合は、

• 床面積が50平米（戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法）
• 住宅ローンの返済期間が10年以上
• 合計所得金額が3,000万円以下
• 住宅の引渡しまたは工事の完了から６ヶ月以内に自ら居住する

の４つの条件を満たさなければなりません。

控除額（条件の変更点）

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高によって控除額が変わってきます。

また、冒頭でお伝えしたとおり、2019年10月1日以降の消費税増税（８％→10%）により、住宅ローン控除により税金の還付を受けられる期間が延長される予定です。

現行（消費税８％）

取得した住宅が

• 工事請負契約日：2019年3月31日まで
• 引き渡し日：2019年９月30日まで

のいずれかに当てはまる場合は、消費税８％が適用され、以下の給付額となります。

消費税の増税後（消費税10％）

取得した住宅が

• 工事請負契約日：2019年４月１日以降
• 引き渡し日：2019年10月１日から2020年年末まで
• 入居日：2019年10月１日から2020年12月31日まで

の全てに当てはまる場合は、消費税10％が適用され、以下の給付額となります。

関連記事：【経過措置】消費税が10%に増税！新築住宅の契約・引き渡し期限まとめ

対象の住宅

住宅ローン控除は、

• 新築住宅
• 中古住宅
• 増築・リフォーム

が対象になります。

住宅・工事の種類によって次のように条件が変わってくるので注意しましょう。

新築住宅

新築の一戸建て・マンションを購入した場合は、基本的な条件を満たしていれば住宅ローン控除を適用できます。

中古住宅

中古住宅を購入した場合は、次の条件を満たす必要があります。

耐震性能を有していることとは、次のいずれかを満たしていることを言います。

• 耐火建築物（マンションなど）の場合は、25年以内に建築された物件であること
• 耐火建造物以外（木造など）の場合は、20年以内に建築された物件であること
• 現行の耐震基準（耐震基準適合証明書 または 既存住宅性能評価書の耐震等級1以上 または 既存住宅売買瑕疵保険）に適合していること

増築・リフォーム

住宅を増築・リフォームした場合は、次の条件を満たす必要があります。

対象の土地

住宅ローン控除（減税）は、一定の条件を満たす「土地」についても認められています。

原則としては、

• 住宅に対して住宅ローンを組んでいること

が条件です。

それぞれのケースについて見ていきましょう。

土地のみ取得【対象外】

→ 住宅ローン控除の対象外です。

住宅に対する住宅ローンの借り入れがないので、住宅ローン控除を受けることができません。

土地と建物を同時に取得【対象】

→ 住宅ローン控除の対象です。

土地と建物を同時に取得して住宅ローンをまとめている場合は、住宅ローン控除を受けることができます。

土地は住宅ローン、建物は現金で取得【対象外】

→ 住宅ローン控除の対象外です。

土地だけでは住宅ローン控除は受けることができません。

また、住宅を現金で取得した場合は、住宅ローン残債がゼロのため対象外となります。

建物は本人名義、土地は親名義で取得【建物のみ対象】

→ 住宅ローン控除は建物のみ対象です。

土地と建物を合わせて住宅ローン控除を受けたい場合は、同一名義である必要があります。

先に土地を取得、後で建物を建てた場合【条件付きで対象】

→ 住宅ローン控除は条件付きで対象です。

先に土地を住宅ローンで取得してから、後で新築住宅を建てた場合、一定の条件を満たすことで土地と建物の両方で住宅ローン控除を適用できます。

条件としては、

• 住宅の新築日より２年前に土地を取得して、土地の住宅ローンに住宅を目的とする抵当権を設定していること
• 住宅の新築日より２年前に土地を取得して、一定期間内に住宅を建築することを目的とした住宅ローンの借り入れがあり、貸付条件に従って住宅を建築していること
• 建築条件付き土地（３ヶ月以内に新築住宅の建築工事請負契約が成立）を住宅ローンで購入して、売主が「宅地建物取引業者」であること
• 建築条件付き土地（一定期間内に新築住宅の建築工事請負契約が成立）を住宅ローンで購入して、売主が「UR都市機構（都市再生機構）」「地方公共団体」「地方住宅供給公社」「土地開発公社」であること
• 土地を「つなぎ融資（新築住宅が完成する前の一時的な借り入れ）」で購入して、住宅の新築着工日より後に「つなぎ融資」を含めた住宅ローンを返済すること

のいずれかとなります。

住宅ローン控除の節税効果をシミュレーション

住宅ローン控除（減税）を活用することで「所得税」と「住民税」を大幅に減らすことができます。

では、具体的にどのくらいの節税効果を期待できるのでしょうか？

次の条件で具体的にシミュレーションしてみました。

１、税額控除額を算出する

まずは、住宅ローン控除（減税）を利用したときの税額控除額を算出します。

２、所得税から差し引く

まずは、先ほど算出した税額控除額を所得税から差し引きます。

３、住民税から差し引く

ここで住民税30万円から税額控除額21万円を差し引きたいところですが、残念ながら上限額が定められています。

住民税から税額控除できる金額は、前年度課税所得の７％（上限13万6,500円）となります。

この場合は、上限13万6,500円が税額控除額で差し引ける住民税となります。

まとめ

住宅ローン控除（減税）の節税効果についてまとめると次のようになります。

住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除（減税）を受けるためには、税務署に確定申告時に必要書類を提出しなければなりません。

なお、２年目以降については、

• 会社員は年末調整で手続きが完了
• 自営業は再度確定申告時に必要書類を提出

となります。

必要書類

住宅ローン控除（減税）で必要な書類は次のとおりです。

※住宅によっては、この他にも必要書類が求められる可能性があります。

最後に

2019年10月１日に消費税が８％→10％に上がる予定です。

これにより、

• 建物の本体価格
• 給排水引込工事費
• 解体工事費
• 不動産登記費用（司法書士手数料）
• 引越し費用

など、住宅取得に係る幅広い項目で消費税の負担が増えてしまいます。

ただ、消費税の増税前は、駆け込み需要が大きくなり、通常より工事費用などが高額になるケースもあるので注意したいところです。

また、金融機関から借り入れする際の利息を考慮すると、住宅ローン減税を活用するより”早めに返済”したほうがお得になるケースもあるので、しっかりとシミュレーションしたほうが良いでしょう。

「消費税が増税されるから」「住宅ローン控除の期間が延長するから」といった理由で慌てて住宅を購入すべきではありません。

将来も見据えてマイホームを購入することで家族が幸せになるのか、しっかりと話し合って決めていくことをおすすめします。

※本記事は、芦屋会計事務所 編集部によって企画・執筆を行いました。
※記事の執筆には細心の注意を払っておりますが、誤植等がある場合がございます。なお、執筆時から税法の改正等がある場合がございますので、最新の税法については顧問税理士等にご確認ください。

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