【倒産防止共済】個人事業主の不動産賃貸業は節税効果がゼロ！法人化を検討しよう

個人事業主で不動産賃貸業を営んでいるけど、業績が上がって税金の負担が増えてきた。

そんなときは少しでも税金の負担を抑えるために節税対策を考えていくことになります。

インターネットで節税対策について調べると数多くの情報が出てきますが、その中で目にすることが多いのが倒産防止共済（経営セーフティ共済）です。

倒産防止共済では、

• 毎月20万円（年間240万円）の掛金を全額損金算入できる
• 40ヶ月（３年４ヶ月）以上納めると掛金の全額が戻る

といったメリットから上手く活用することで大きな節税効果を得ることができます。

しかしながら、もし、あなたが個人事業主で不動産賃貸業を営んでいるなら注意が必要です。

倒産防止共済の掛金は不動産所得の経費にできない

先に言っておくと、個人事業主の場合は、倒産防止共済の掛金を不動産所得の経費にできません。

このことは、倒産防止共済を運営する中小機構のホームページにも明記されています。

個人事業の場合、事業所得以外の収入（不動産所得等）には、掛金の必要経費としての算入が認められませんのでご注意ください。

出典：中小機構「経営セーフティ共済」

不動産賃貸業を法人化すれば経費にできる

倒産防止共済の節税対策は、不動産賃貸業を法人化することで可能になります。

なぜなら、同じ不動産から得られる家賃でも個人事業主なら不動産所得ですが、法人なら事業所得になるからです。

共済金の貸付対象とならない可能性がある

本来、倒産防止共済は、

• 取引先が倒産した場合
• 自社の都合で急に資金が必要になった場合

に“無担保・保証人なし”という好条件で資金を借り入れできるものです。

ただし、不動産賃貸業のみを営んでいる場合は、共済金の貸付の対象とならない可能性があります。

本制度は、取引先事業者の倒産等により生じる回収困難な売掛金債権等に対しての貸付制度です。売掛金債権等が生じない、一般消費者を取引先とする事業者、金融業者および不動産業者などの業種は、取引先事業者に対する売掛金債権等が生じず、共済金の貸付けの対象とならない場合がありますので、加入に際してはご注意ください。

出典：中小機構

この辺りは、各々の事情によって異なってきますので、不動産賃貸業で倒産防止共済の手厚い保険を受けたい場合は、一度確認した方が良いでしょう。

不動産賃貸業を法人化するメリット

不動産賃貸業を法人化することで、倒産防止共済の掛金を経費にして節税することが可能です。

それだけでなく、法人化することにより様々なメリットがあります。

１、所得税の累進課税を回避できる

皆さんご存知のとおり、日本では所得が高ければ高いほど税率も上がっていく累進課税を採用しています。

次は、国税庁ホームページが公表している所得税の税率です。

不動産所得が少ないうちは問題ありませんが、課税所得が900万円を超えると税率が一気に上がっていくことが分かります。

さらに上記の所得税に加えて、

• 住民税が10%ほど
• 社会保障費が14.4%ほど

がかかってきます。

つまり、不動産所得が一定水準を超えたとき、いくら頑張って不動産所得を増やしても、半分以上が税金や社会保障費で消えていく状態になってしまうのです。

特に一般企業で働きながらマンション・アパートで収入を得ている方は、給与所得と不動産所得が合算されるため、すぐに所得税の税率が上がってしまいます。

法人化をすれば、不動産による所得を「個人」と「法人」に分けることが可能。

例えば、課税所得1,500万円について

• 個人に900万円
• 法人に600万円

とすれば、個人の課税所得が900万円超になった場合にかかる高い税率を回避することができます。

参考までに法人税の税率は次のとおりです。

※（）の税率は、2019年３月31日までに開始する事業年度に適用されます。

ここに法人住民税、法人事業税が追加でかかってきますが、個人の所得税（課税所得900万円超）にかかる高い税率と比べたら、税金の負担が軽くなるケースは高いです。

２、給与所得控除が使える

個人事業主で不動産賃貸業を専業で営んでいる場合は、最大65万円の控除しか受けることができません。

法人化をして会社から役員報酬（給与所得）として支払うと、給与所得控除を適用することが可能になります。

役員報酬に適用できる給与所得控除額

次は、国税庁のホームページが公表している給与所得控除です。

※2019年4月30日時点の情報となります。

３、退職金支給時に税金を大幅に抑えられる

冒頭でお伝えしたとおり、倒産防止共済では毎月20万円（年間240万円）の掛金を全額損金算入できるメリットがあります。

一方で解約時の解約手当金（解約返戻金）は「雑収入」として計上しなければなりません。

そこで解約返戻金を受け取る年度に同等金額の経費をぶつけることが重要になります。

ここでよく用いられるのが”退職金”です。

なぜなら、会社の役員に退職金を支給した場合、驚くほど税金を安くできるからです。

退職金は、

• 老後生活の原資になる

という側面から役員報酬と比べて、税金が非常に優遇されています。

次は、退職者の勤続年数をもとに計算される「退職所得控除額」の計算表です。

例えば、退職金が720万円だとすると

• 勤続年数が10年：720万円 – 400万円 × １／２ = 160万円
• 勤続年数が15年：720万円 – 600万円 × １／２ = 60万円
• 勤続年数が18年：720万円 – 720万円 = ０円

が課税対象となる退職所得となります。

４、赤字を10年間繰り越せる

あまり考えたくはありませんが、不動産賃貸業を営んていると、

• 空室が埋まらない
• 突発的な修繕費が必要になった
• 借入金利が上昇した

など、さまざまな予期せぬ理由により赤字が続くこともあります。

そんなときは、赤字を翌年以降に繰り越して、将来の黒字と相殺することが可能です。

ただし、個人事業主と法人では、赤字を繰り越せる年数が大きく違います。

最後に

現在、個人事業主で不動産賃貸業を営んでいる。

順調に規模が拡大してきたので、節税対策のために倒産防止共済を利用したい。

そんなときは、

• 所得税の累進課税を回避できる
• 給与所得控除が使える
• 退職金支給時に税金を大幅に抑えられる
• 赤字を10年間繰り越せる

といったメリットと合わせて法人化を検討することをおすすめします。

ただし、法人化には、会社の設立に伴う費用、赤字になっても支払う必要のある住民税（均等割）、社会保険の加入義務など、様々なコストが追加されるのも事実です。

不動産賃貸業の事業規模によっては損をしてしまう可能性があるのです。

だからこそ、法人化をする前に年間でどのくらい手元に残るお金が増減するのか、しっかりとシミュレーションする必要があります。

私たちは、これまで多くの方の会社設立のお手伝いをしてきました。

「どのくらいお得になるの？」

「法人化で何が変わってくるの？」

など、大阪、京都、神戸エリアで法人化を考えている方は、お気軽にご相談ください。

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※本記事は、芦屋会計事務所 編集部によって企画・執筆を行いました。
※記事の執筆には細心の注意を払っておりますが、誤植等がある場合がございます。なお、執筆時から税法の改正等がある場合がございますので、最新の税法については顧問税理士等にご確認ください。