家賃収入を得ているけど、確定申告って必要だろうか？
アパート・マンション経営を始めた方の中には、そんな疑問をお持ちの方が多いでしょう。
確定申告とは、国に税金を納めるために自身で所得金額を計算して税務署に申告する制度を言います。
現在、家賃収入を得ている場合は、確定申告が必要となる可能性があるので注意が必要です。
もし、確定申告の義務があるにも関わらず申告をしない場合は、無申告加算税や延滞税といったペナルティを課せられることにも繋がります。
この記事では、税金で損をしないために家賃収入による税金の計算方法などについて解説していきます。
目次
家賃収入にも確定申告の義務がある
冒頭でもお伝えしたとおり、一定の条件を満たせば、家賃収入であっても”確定申告”が必要となります。
一定の条件とは、
- 給与所得や退職所得以外の所得が年間20万円を超えた場合
です。
そんな場合であっても給与所得や退職所得以外の所得（不動産所得、事業所得、雑所得など）が20万円を超えていれば、確定申告の義務が生じてきます。
その他の確定申告の要件については、次の記事で詳しく解説しています。
不動産所得について
家賃収入を含めて不動産を活かした事業によって発生した所得は、不動産所得に分類されます。
具体的には、
- 土地や建物などの不動産の貸付け
- 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
- 船舶や航空機の貸付け
のうち、事業所得や譲渡所得に該当しない所得を言います。
なお、税法上の所得は、その発生形態などに応じて10種類に分類されています。
| 事業所得 | 商業、工業、漁業、農業、自由職業などの事業によって生じる所得 |
|---|---|
| 不動産所得 | 土地や建物、船舶や航空機などの貸付けによって生じる所得 |
| 利子所得 | 公社債や預貯金の利子などの所得 |
| 配当所得 | 株式の配当、証券投資信託の分配金、法人から受ける剰余金の配当などの所得 |
| 給与所得 | 給与、賃金、賞与、歳費などの所得 |
| 譲渡所得 | 土地、建物、借地権、株式、ゴルフ会員権、機会などを譲渡したことによる所得 |
| 一時所得 | 生命保険の一時金、賞金、懸賞当選金などの一時的に生じた所得 |
| 山林所得 | 所有期間が５年を超える山林を伐採して譲渡して生じた所得 |
| 退職所得 | 退職金、一時恩給、老齢給付金などの所得 |
| 雑所得 | 公的年金（国民年金、厚生年金、企業年金、恩給など）、原稿料、生命保険の年金など、他の９種類に分類できない所得 |
不動産所得の計算方法
アパート・マンション経営における「不動産所得」は、家賃収入から必要経費を差し引いて求めることができます。
計算式は、
不動産所得 = 収入 − 必要経費
です。
収入
不動産の貸付けで得られる「収入」は、次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 家賃 | 入居者が支払う住宅の使用料 |
| 駐車場賃料 | 入居者が支払う駐車場の使用料 |
| 共益費、管理費 | 住宅の共用部分を維持管理するための費用。水道代、電気代、清掃代なども含みます。 |
| 礼金 | 入居者が貸主に「お礼」の意味を込めて支払う金銭。退去時に返金はありません。 |
| 敷金・保証金（返還を要しないもの） | 入居者が退去時の原状回復費用として預ける担保。入居者に返還をしない場合は収入なります。 |
| 更新料 | 入居者が賃貸借契約を更新するために支払う費用。大阪府ではかからないケースが一般的です。 |
そのため、家賃が滞納されていても入居があれば”家賃収入”として計上する必要があります。
必要経費
不動産の貸付けで認められる「必要経費」は、次のとおりです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 税金 | 不動産の所有者に課せられる固定資産税や都市計画税、不動産の購入時に課せられる不動産所得税、収入印紙代など |
| 保険料 | 火災保険料、地震保険料など |
| 管理会社への委託料 | 不動産管理会社に建物の管理、入居者の管理などを任せるための費用 |
| 減価償却費 | 建物の取得費用は一括で経費にするのではなく、法定耐用年数で割って１年ずつ経費にします。なお、法定耐用年数は、木造22年、鉄骨造34年、鉄筋コンクリート造（RC）47年と定められています。 |
| 修繕費 | 屋根の補修、外壁の塗り替え、部屋のクリーニング代、水まわり設備（バス、トイレ、キッチン）の修理、給湯器の交換、壁紙や床版の張替え、畳の取り替えなど |
| ローンの金利 | 不動産をローンで購入した場合に発生する利息 ※ローンの元本は経費に計上できません。 |
| 広告宣伝費 | 入居者を募集するためにかかった費用 |
| 交通費 | 不動産経営の改善やスキル取得のためのセミナー、管理会社との打ち合わせ、不動産を取得するための調査にかかった電車代、タクシー代、バス代、ガソリン代、駐車場代、高速代など |
| 新聞図書費 | 不動産経営に役立つ情報を得るために購読している業界紙や新聞など |
| 税理士報酬 | 税理士に確定申告や記帳代行の依頼をしたときの費用 |
例えば、新築ワンルームマンション（RC造）を2,000万円で取得した場合、建物部分の取得費用を1,200万円とすると年間26万4,000円ずつ減価償却費として計上できます。
不動産所得は青色申告で最大65万円の控除ができる
アパート・マンション経営を”事業的規模”で展開している場合は、青色申告特別控除として最大65万円を課税所得から差し引くことができます。
事業的規模の目安は、
- 貸家を５軒以上貸している
- アパートやマンションを10室以上貸している
- 駐車場を50台分以上貸している
のいずれかです。
上記があくまでも目安であり、貸家が３軒でも規模が大きければ、国から「事業的規模」と判断されるケースもあります。
また、事業的規模になれば、
- 家族や親族への給与を専従者給与として必要経費にできる
- 家賃滞納による回収不能になった賃料をその年分の必要経費にできる
- 建物の取り壊しなどによる損失を全額経費に計上して最大３年間にわたって繰り越せる
といった特典も付いてきます。
そんな場合でも青色申告の65万円の控除を適用できれば、所得金額を135万円（＝ 200万円 – 65万円）に減らすことが可能です。
青色申告で確定申告をする
アパート・マンション経営を事業的規模で最大65万円の控除を受ける場合は、青色申告で確定申告しなければなりません。
青色申告では、
- 税務署に「青色申告承認申請書」を提出する
- 会計ソフトをなど利用して「複式簿記」で記帳する
といった義務があります。
複式簿記では、取引を「借方（かりかた）」と「貸方（かしかた）」という形で左右に分けて表す必要があり、より専門性の高い方法で帳簿を付けていく必要が生じます。
ただ、最近は、初心者でも簡単に複式簿記で確定申告ができる会計ソフトも登場しているので、税金の負担を減らすために挑戦してみと良いでしょう。
2020年（令和２年）分からe-Taxまたは電子帳簿保存が必要
2020年（令和２年）分の確定申告から「e-Taxによる申告（電子申告）」または「電子帳簿保存」も青色申告特別控除65万円の条件となりました。
従来の郵送や窓口で提出する場合は、青色申告特別控除が55万円に減額されます。
| 従来 | e-Taxで申告 | 電子帳簿保存 | |
|---|---|---|---|
| 控除額 | 55万円 | 65万円 | 65万円 |
アパート・マンション経営が事業的規模でない場合
アパート・マンション経営が事業的規模でない場合、青色申告特別控除は最大10万円です。
確定申告による控除額は下がってしまいますが、記帳方法は白色申告と同じ「単式簿記」でよいとされています。
家賃収入にかかる税金の計算方法
家賃収入にかかる税金は、国税庁が公表している「所得税の速算表」に当てはめることで求めることが可能です。
| 課税される所得金額 （課税所得） |
税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 195万円以下 | 5％ | 0円 |
| 195万円を超え 330万円以下 | 10％ | 9万7,500円 |
| 330万円を超え 695万円以下 | 20％ | 42万7,500円 |
| 695万円を超え 900万円以下 | 23％ | 63万6,000円 |
| 900万円を超え 1,800万円以下 | 33％ | 153万6,000円 |
| 1,800万円を超え4,000万円以下 | 40％ | 279万6,000円 |
| 4,000万円超 | 45％ | 479万6,000円 |
計算式は、
所得税 = 課税所得 × 税率 – 控除額
となります。
不動産所得のみ
こちらは、不動産経営だけで生計を立てているケースです。
課税所得が”不動産所得のみ”である場合は、所得税の速算表の計算式に当てはめるだけです。
例えば、課税所得が不動産所得300万円である場合は、次のように計算できます。
所得税 = 課税所得 × 税率 – 控除額 = 300万円 × 10% – 9万7,500円 = 20万2,500円
そのため、住民税は30万円（＝ 300万円 × 10%）と計算ができます。
不動産所得と給与所得
サラリーマンとして会社勤めをしながら副業として不動産経営をしているケースです。
課税所得が”不動産所得”と”給与所得”である場合は、両者を合算してから適用される所得税率と控除額を求めて計算します。
例えば、課税所得が不動産所得100万円、給与所得500万円である場合は、次のように計算できます。
１、所得税率と控除額を求める
まずは、総所得を求めます。
総所得 = 不動産所得 + 給与所得 = 100万円 + 400万円 = 500万円
総所得500万円は所得税の速算表の「330万円を超え 695万円以下」に該当するので
- 所得税の税率：20％
- 控除額：42万7,500円
であることが分かります。
２、不動産所得の比率を求める
総所得500万円に対する不動産所得の比率を求めます。
不動産所得の比率 = 不動産所得 ÷ 課税所得 = 100万円 ÷ 500万円 = 20%
３、不動産所得に対する控除額を求める
総所得の控除額42万7,500円、不動産所得の比率20%であることから不動産所得に対する控除額は、次のように求めることができます。
不動産所得に対する控除額 = 総所得の控除額 ÷ 不動産所得の比率 = 42万7,500円 × 20% = ８万5,500円
４、家賃収入にかかる税金
家賃収入にかかる税金 = 不動産所得 × 所得税率 – 不動産所得に対する控除額 = 100万円 × 20% – ８万5,500円 = 11万4,500円
そのため、住民税は10万円（＝ 100万円 × 10%）と計算ができます。
不動産所得が赤字なら確定申告で節税しよう
不動産所得が赤字になった場合は、確定申告の義務はありません。
しかし、確定申告をすることで給与所得などと損益通算ができ、数十万円単位の節税にも繋がります。
例えば、給与所得が500万円、不動産所得が100万円の赤字のケースを見ていきましょう。
| 給与所得 （確定申告なし） |
給与所得＋不動産所得 （確定申告あり） |
|
|---|---|---|
| 給与所得 | 500万円 | 500万円 |
| 不動産所得 | ０円 | −100万円 |
| 基礎控除 | −38万円 | −38万円 |
| 社会保険料控除 | −72万円 | −72万円 |
| 課税所得 | 390万円 | 290万円 |
| 所得税 | 35万2,500円 | 19万2,500円 |
| 住民税 | 39万円 | 29万円 |
※社会保険料控除は14.4%で計算、住民税は10%で計算しています。会社や地域によって違ってきますので目安として考えてください。
確定申告で給与所得から不動産所得の赤字を差し引くことにより、所得税および住民税を算出する元になる「課税所得」が100万円も減りました。
これにより
- 所得税が16万円
- 住民税が10万円
の合計26万円の節税になります。
損益通算できないケース
ただし、不動産所得の損失のうち、次に掲げるものは損益通算できないので注意しましょう。
- 別荘等のような生活に必要不可欠ではない資産の貸付け
- 一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたものでその組合の特定組合員に係るもの
（個人が不動産投資をする場合には関係はありません）- 土地等を取得するための負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの
出典：国税庁「損益通算の対象となる所得の範囲」
不動産所得の確定申告をしないとどうなるの？
不動産所得が年間20万円を超えて確定申告の義務があるにも関わらず、税務署に申告をしなかった場合は、過去の未払いの税金と合わせて最大40%の罰金が加算されます。
次は、確定申告をしなかったり不備があった場合の加算税率の一覧表です。
| 加算税の種類 | 内容 | 加算税率 |
|---|---|---|
| 過少申告加算税 | 本来の税額より少ない金額で申告した場合 （ミスや見解の違いなど） |
0%（税務調査前に修正申告） 10～15％ |
| 無申告加算税 | 申告期限までに申告しなかった場合 | 5%（税務調査前に修正申告） 15%（50万円以下の部分） 20％（50万円を超える部分） |
| 重加算税 | 本来の税額より少ない金額で申告した場合 （意図的な事実の隠蔽や仮装など） |
35% 40％（無申告） |
| 延滞税 | 税金を法定納付期限までに納めていなかった場合 （修正申告等により遅れた場合にも発生します） |
最新の税率はこちら |
不動産所得の無申告が発覚したときの税金
税務調査により過去５年間の無申告が発覚したケースです。
- 申告納税額：0万円
- 本来納税すべき税額：100万円
だから「ここ２～３年無申告だけど、税務署から連絡がないから大丈夫だろう」と言って、安心してはいけません。
さて、こんなときはどうなるのでしょうか？見ていきましょう。
本税
まず、無申告により”支払っていなかった分の税金”を納めなければなりません。
100万円
罰金
さらに無申告の罰金として”無申告加算税”を納める必要があります。
本来納税すべき税額に対して、無申告加算税15～20%が課せられることになります。
50万円 × 15% + 50万円 × 20% = 17万5,000円
合計
最終的に納めるべき税金は、
本税 + 罰金 + 延滞税 = 100万円 + 17万5,000円 + 延滞税 = 117万5,000円 + 延滞税
もし、この117万5,000円を「払えない！」と突っぱねていると、延滞税がどんどん加算されることになります。
具体的な延滞税の計算方法については『税務調査の延滞税とは？計算方法と具体例・シミュレーション』をご覧ください。
「家賃収入があっても黙っていればバレない」と甘く見てはいけません。
例えば、不動産の管理を委託している会社が「支払調書」を提出していれば、税務署に目をつけられる可能性は大いにあります。
不動産所得の確定申告のよくある質問（Q＆A）
ここからは、不動産所得の確定申告のよくある質問（Q＆A）をご紹介していきます。
Q. 不動産所得の確定申告をする手順は？
不動産所得の確定申告の手順は、次のとおりです。
- 税務署に「青色申告承認申請書」を提出する（事業開始から２ヶ月以内）
- 会計ソフトなどに日々の取引を入力して帳簿を作成する（レシート、領収書、請求書などは７年間保管）
- 確定申告の提出書類を作成する（確定申告書、貸借対照表、損益計算書など）
- 税務署に確定申告を提出する
確定申告の提出は、土日が重ならなければ２月16日～３月15日となります。
青色申告特別控除の10万円または65万円を適用したい場合は、忘れずに提出するようにしましょう。
なお、マンション・アパート経営の事業開始した年に提出しなかった場合は、青色申告をする年度の３月15日までに提出をすることで青色申告特別控除を受けられるようになります。
Q. サラリーマンをしながら家賃収入を得ると社会保険料も値上がりする？
→ 社会保険料が値上がりすることはありません。
社会保険料は、会社の給与を基礎にして算定されます。
そのため、サラリーマンが個人の所有として不動産投資をしている場合、社会保険料（健康保険料、厚生年金保険料）には影響を及ぼしません。
最後に
サラリーマンで副業として家賃収入を得ている場合であっても確定申告が必要になるケースがあります。
もし、確定申告をせずに税務署にバレてしまった場合は、過去に支払っていなかった税金だけでなく、罰金も加算して請求されます。
会社が税金の処理をしてくれるサラリーマンと違って、個人で家賃収入を得ているなら「確定申告」「税金」は避けては通れません。
ワンルームマンションを１室だけ貸し出しているなど、規模が小さいものであれば必要経費や青色申告特別控除などの活用により税金の負担も少なくて済みます。
最初は複雑に思えるかもしれませんが、一度やり方を覚えてしまえば簡単な作業なので毎年１回の確定申告はしっかりと取り組むようにしましょう。
この記事の監修者
尾鼻 純
営業で多様なお客様と接する機会も多いですが、税金のことはもちろんのこと、あらゆる人脈を駆使してプライベートも含めたどのような相談にものれるよう心掛けております。これまで様々な困難な税務調査をクリアしてきました。税務署とは社長が納得されるまで徹底的に交渉させていただきます。
※本記事は、芦屋会計事務所 編集部によって企画・執筆を行いました。
※記事の執筆には細心の注意を払っておりますが、誤植等がある場合がございます。なお、執筆時から税法の改正等がある場合がございますので、最新の税法については顧問税理士等にご確認ください。
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