消費税10%増税後「住宅ローン控除(減税)」が13年に延長

2019年10月1日以降、消費税等(消費税及び地方消費税)が8%から10%に引き上げられる予定となっています。

それに伴い、政府では『キャッシュレス決済による最大5%のポイント還元制度』をはじめとした消費税増税後の景気後退対策を実施する予定です。

住宅関連でも消費税増税対策があり、その一つが住宅を取得する人を対象とした「住宅ローン控除(正式名称:住宅借入金等特別控除)」の期間延長です。

具体的には、

  • 住宅ローン控除の期間:10年 → 13年

が予定されています。

今後、住宅をローンを組んで取得する人にとっては、増税による負担を減らせる制度と言えます。

この記事では、住宅ローン控除(減税)について消費税10%増税後に行われる条件の変更点について分かりやすく解説していきます。

住宅ローン控除とは

住宅ローン控除とは、住宅ローンを組んで住宅を取得した場合、確定申告により税金が還付される制度です。

その歴史は古く、1974年(昭和47年度)に導入された「住宅取得控除」が始まりとされており、住宅取得の促進を目的に幾度となく改正されながら継続されてきました。

芦屋会計

基本的な条件

基本的に住宅ローン控除を受ける場合は、

  • 床面積が50平米(戸建住宅の場合は壁心、共同住宅の場合は内法)
  • 住宅ローンの返済期間が10年以上
  • 合計所得金額が3,000万円以下
  • 住宅の引渡しまたは工事の完了から6ヶ月以内に自ら居住する

の4つの条件を満たさなければなりません。

芦屋会計
住宅ローンの繰り上げ返済により全体の住宅ローンの返済期間が10年未満になった場合は、その時点で住宅ローン控除の対象外となってしまうので注意が必要です。

仮に住宅ローンを10年で組んでいて、どうしても住宅ローン控除を継続したい。

そのときは

  • 繰り上げ返済の金額を毎月の返済額に充当する「返済額軽減型」

という方法を選択しましょう。

控除額(条件の変更点)

住宅ローン控除は、年末の住宅ローン残高によって控除額が変わってきます。

また、冒頭でお伝えしたとおり、2019年10月1日以降の消費税増税(8%→10%)により、住宅ローン控除により税金の還付を受けられる期間が延長される予定です。

現行(消費税8%)

取得した住宅が

  • 工事請負契約日:2019年3月31日まで
  • 引き渡し日:2019年9月30日まで

のいずれかに当てはまる場合は、消費税8%が適用され、以下の給付額となります。

控除期間 10年間
控除率 1%
最大控除額
(一般住宅)
年間40万円
※4,000万円 × 1% = 40万円
最大控除額
(長期優良住宅、低炭素住宅)
年間50万円
※5,000万円 × 1% = 50万円
住民税からの控除額上限額 年間13万6,500円
※前年度課税所得 × 7%

消費税の増税後(消費税10%)

取得した住宅が

  • 工事請負契約日:2019年4月1日以降
  • 引き渡し日:2019年10月1日から2020年年末まで
  • 入居日:2019年10月1日から2020年12月31日まで

の全てに当てはまる場合は、消費税10%が適用され、

関連記事:【経過措置】消費税が10%に増税!新築住宅の契約・引き渡し期限まとめ

控除期間 13年間
控除率 1%
最大控除額
(一般住宅)
【1〜10年目】
年間40万円
※借入金年末残高4,000万円 × 1% = 40万円
【11〜13年目】
・借入金年末残高(上限4,000万円)
・建物の取得価格(上限4,000万円)× 2% ÷ 3
最大控除額
(長期優良住宅、低炭素住宅)
【1〜10年目】
年間50万円
※借入金年末残高5,000万円 × 1% = 50万円
【11〜13年目】
次のいずれか小さい方の金額
・借入金年末残高(上限5,000万円)
・建物の取得価格(上限5,000万円)× 2% ÷ 3
住民税からの控除額上限額 年間13万6,500円
※前年度課税所得 × 7%
芦屋会計
2019年10月1日以降の消費税増税8%→10%をきっかけに控除期間は10年 → 13年に拡大されました。

これにより

  • 控除額の総合計も最大500万円(= 50万円 × 10年) → 最大650万円(= 50万円 × 13年)

と大幅に増額されています。

ただし、住宅ローン控除の延長期間である「建物の取得価格(上限5,000万円)× 2% ÷ 3」は、あくまでも消費税増税により住宅取得時に増加した負担2%分(8% → 10%)が3年かけて戻ってくるだけです。

そのため、住宅ローン控除の期間が延長したからといって得するわけではありません。

対象の住宅

住宅ローン控除は、

  • 新築住宅
  • 中古住宅
  • 増築・リフォーム

が対象になります。

住宅・工事の種類によって次のように条件が変わってくるので注意しましょう。

新築住宅

新築の一戸建て・マンションを購入した場合は、基本的な条件を満たしていれば住宅ローン控除を適用できます。

芦屋会計
別荘などのセカンドハウス、賃貸用の住宅は対象となりません。

また、事務所兼自宅の場合は、床面積の50%以上が居住用である必要があります。

中古住宅

中古住宅を購入した場合は、次の条件を満たす必要があります。

条件 ・耐震性能を有していること

耐震性能を有していることとは、次のいずれかを満たしていることを言います。

  • 耐火建築物(マンションなど)の場合は、25年以内に建築された物件であること
  • 耐火建造物以外(木造など)の場合は、20年以内に建築された物件であること
  • 現行の耐震基準(耐震基準適合証明書 または 既存住宅性能評価書の耐震等級1以上 または 既存住宅売買瑕疵保険)に適合していること
芦屋会計
上記を満たしていても、生計を一にする親族からの購入や贈与により中古住宅を取得した場合は、住宅ローン控除を受けられないので注意しましょう。

増築・リフォーム

住宅を増築・リフォームした場合は、次の条件を満たす必要があります。

条件 ・工事費が100万円以上
・増築や一定規模以上の修繕・模様替え、省エネ・バリアフリー改修など
芦屋会計
省エネやバリアフリーの場合は、リフォーム減税(特定増改築等住宅借入金等特別控除)の方がお得になるケースもあります。(併用不可)

対象の土地

住宅ローン控除(減税)は、一定の条件を満たす「土地」についても認められています。

原則としては、

  • 住宅に対して住宅ローンを組んでいること

が条件です。

それぞれのケースについて見ていきましょう。

土地のみ取得【対象外】

→ 住宅ローン控除の対象外です。

住宅に対する住宅ローンの借り入れがないので、住宅ローン控除を受けることができません。

土地と建物を同時に取得【対象】

→ 住宅ローン控除の対象です。

土地と建物を同時に取得して住宅ローンをまとめている場合は、住宅ローン控除を受けることができます。

土地は住宅ローン、建物は現金で取得【対象外】

→ 住宅ローン控除の対象外です。

土地だけでは住宅ローン控除は受けることができません。

また、住宅を現金で取得した場合は、住宅ローン残債がゼロのため対象外となります。

建物は本人名義、土地は親名義で取得【建物のみ対象】

→ 住宅ローン控除は建物のみ対象です。

土地と建物を合わせて住宅ローン控除を受けたい場合は、同一名義である必要があります。

先に土地を取得、後で建物を建てた場合【条件付きで対象】

→ 住宅ローン控除は条件付きで対象です。

先に土地を住宅ローンで取得してから、後で新築住宅を建てた場合、一定の条件を満たすことで土地と建物の両方で住宅ローン控除を適用できます。

条件としては、

  • 住宅の新築日より2年前に土地を取得して、土地の住宅ローンに住宅を目的とする抵当権を設定していること
  • 住宅の新築日より2年前に土地を取得して、一定期間内に住宅を建築することを目的とした住宅ローンの借り入れがあり、貸付条件に従って住宅を建築していること
  • 建築条件付き土地(3ヶ月以内に新築住宅の建築工事請負契約が成立)を住宅ローンで購入して、売主が「宅地建物取引業者」であること
  • 建築条件付き土地(一定期間内に新築住宅の建築工事請負契約が成立)を住宅ローンで購入して、売主が「UR都市機構(都市再生機構)」「地方公共団体」「地方住宅供給公社」「土地開発公社」であること
  • 土地を「つなぎ融資(新築住宅が完成する前の一時的な借り入れ)」で購入して、住宅の新築着工日より後に「つなぎ融資」を含めた住宅ローンを返済すること

のいずれかとなります。

芦屋会計
土地と建物の住宅ローンの借り入れを受ける時期がずれる場合は、一定の条件が付けられてしまうということですね。

住宅ローン控除の節税効果をシュミレーション

住宅ローン控除(減税)を活用することで「所得税」と「住民税」を大幅に減らすことができます。

では、具体的にどのくらいの節税効果を期待できるのでしょうか?

次の条件で具体的にシュミレーションしてみました。

【年収】

前年度課税所得:500万円

【税金】

所得税:9万円、住民税20万円

【住宅ローン】

年末の住宅ローン残高:3,000万円

芦屋会計
所得税と住民税で合計29万円の税金がかかってきていることが分かります。

1、税額控除額を算出する

まずは、住宅ローン控除(減税)を利用したときの税額控除額を算出します。

年末の住宅ローン控除 × 1% = 3,000万円 × 1% = 30万円

芦屋会計
この税額控除額30万円が税金から差し引ける金額となります。

【ポイント】住宅ローン控除は「所得控除」ではなく「税額控除」となっており、その年にかかってくるはずの税金(所得税、住民税)から直接差し引くことが可能です。

2、所得税から差し引く

まずは、先ほど算出した税額控除額を所得税から差し引きます。

所得税 – 税額控除額 = 9万円 – 30万円 = -21万円

芦屋会計
これで所得税が全額相殺されて0円となりました。

まだ税額控除額21万円が残っているので住民税から差し引くことができます。

3、住民税から差し引く

ここで住民税30万円から税額控除額21万円を差し引きたいところですが、残念ながら上限額が定められています。

住民税から税額控除できる金額は、前年度課税所得の7%(上限13万6,500円)となります。

前年度課税所得 × 7% = 500万円 × 7% = 35万円

この場合は、上限13万6,500円が税額控除額で差し引ける住民税となります。

住民税の上限 – 税額控除額の残り =13万6,500円 – 21万円 = -7万3,500円

まとめ

住宅ローン控除(減税)の節税効果についてまとめると次のようになります。

住宅ローン控除なし 住宅ローン控除あり
所得税 9万円 0円
住民税 20万円 7万3,500円
合計 29万円 7万3,500円
芦屋会計
住宅ローン控除(減税)の活用により、税金(所得税と住民税の合計)が21万6,500円(= 20万円 – 7万3,500円)も減りました。

翌年度以降も住宅ローンの返済により税額控除額が少しずつ減っていきますが、それでも大きな節税効果を期待できます。

住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除(減税)を受けるためには、税務署に確定申告時に必要書類を提出しなければなりません。

なお、2年目以降については、

  • 会社員は年末調整で手続きが完了
  • 自営業は再度確定申告時に必要書類を提出

となります。

必要書類

住宅ローン控除(減税)で必要な書類は次のとおりです。

必要書類 内容
住民票の写し 居住から6ヶ月以内
残高証明書 住宅ローン残高
登記事項証明書および請負契約書等 所得年月日、住宅所得の対価の額、床面積50平米以上
給与等の源泉徴収票等 所得税等
中古住宅の場合は以下のいずれか
・耐震基準適合証明書
・既存住宅性能評価書
・既存住宅売買瑕疵保険の付保証明書
耐震性を有すること

※住宅によっては、この他にも必要書類が求められる可能性があります。

最後に

2019年10月1日に消費税が8%→10%に上がる予定です。

これにより、

  • 建物の本体価格
  • 給排水引込工事費
  • 解体工事費
  • 不動産登記費用(司法書士手数料)
  • 引越し費用

など、住宅取得に係る幅広い項目で消費税の負担が増えてしまいます。

ただ、消費税の増税前は、駆け込み需要が大きくなり、通常より工事費用などが高額になるケースもあるので注意したいところです。

また、金融機関から借り入れする際の利息を考慮すると、住宅ローン減税を活用するより”早めに返済”したほうがお得になるケースもあるので、しっかりとシュミレーションしたほうが良いでしょう。

「消費税が増税されるから」「住宅ローン控除の期間が延長するから」といった理由で慌てて住宅を購入すべきではありません。

将来も見据えてマイホームを購入することで家族が幸せになるのか、しっかりと話し合って決めていくことをおすすめします。

低価格で質の高いサービスを月額1万円から

弊社は、”低価格で質の高いサービス”をモットーに700件の顧客先に対して、平均35%の削減実績がございます。

  • ・会社にお金を残す"節税対策"
  • ・銀行融資や与信に有利な"決算書の作成"
  • ・補助金・助成金を活かした無駄のない"会社設立"
  • ・追徴課税の回避や心理的負担を減らす"税務調査対策"

など、私たちなら可能です。

お客様とのコミュニケーションを重視しながら、税務に精通した専門スタッフが誠心誠意サポートさせていただきます。

どんな些細な疑問でも、お気軽にお問い合わせください。

※直接電話またはメールフォームでお問い合わせいただければ、ホームページでは公開できない節税対策をお伝えすることも可能です。

無料相談・お見積りはこちら

最大50%!節税ノウハウを詰め込んだ小冊子(無料)

せっかく利益を伸ばしたのに、ガッツリ税金で持っていかれた・・・。

合法的に税金を安くして、少しでも手元に多くのお金を残したいけど、どうすればいいのだろう?

この小冊子には、700社への顧問実績に裏付けられた「決算で損をしない方法」を詰め込みました。

是非、貴社の発展のためにご活用ください。


詳細はこちら

関連記事

  1. 商品券を交際費として贈答したときの消費税の取り扱いは?
  2. 【消費税】サプリメントや健康食品って軽減税率の対象?
  3. 病気や入院で役員報酬の減額はできる?
  4. 役員報酬を途中から変更できる「業績悪化改定事由」を分かりやすく解…
  5. 【消費税】有料老人ホームは軽減税率の対象!1食あたり上限640円…
  6. 役員報酬の最低額はいくら?無報酬0円でも問題ない?
  7. 役員賞与(ボーナス)を支給したい!株主総会と届出で損金算入できま…
  8. 役員報酬は日割り計算できません!

PAGE TOP