確定申告は家賃収入でも必要？不動産所得の計算方法を解説

家賃収入を得ているけど、確定申告って必要だろうか？

アパート・マンション経営を始めた方の中には、そんな疑問をお持ちの方が多いでしょう。

確定申告とは、国に税金を納めるために自身で所得金額を計算して税務署に申告する制度を言います。

現在、家賃収入を得ている場合は、確定申告が必要となる可能性があるので注意が必要です。

もし、確定申告の義務があるにも関わらず申告をしない場合は、無申告加算税や延滞税といったペナルティを課せられることにも繋がります。

この記事では、税金で損をしないために家賃収入による税金の計算方法などについて解説していきます。

家賃収入にも確定申告の義務がある

冒頭でもお伝えしたとおり、一定の条件を満たせば、家賃収入であっても”確定申告”が必要となります。

一定の条件とは、

• 給与所得や退職所得以外の所得が年間20万円を超えた場合

です。

その他の確定申告の要件については、次の記事で詳しく解説しています。

不動産所得について

家賃収入を含めて不動産を活かした事業によって発生した所得は、不動産所得に分類されます。

具体的には、

• 土地や建物などの不動産の貸付け
• 地上権など不動産の上に存する権利の設定及び貸付け
• 船舶や航空機の貸付け

のうち、事業所得や譲渡所得に該当しない所得を言います。

なお、税法上の所得は、その発生形態などに応じて10種類に分類されています。

不動産所得の計算方法

アパート・マンション経営における「不動産所得」は、家賃収入から必要経費を差し引いて求めることができます。

計算式は、

です。

収入

不動産の貸付けで得られる「収入」は、次のとおりです。

必要経費

不動産の貸付けで認められる「必要経費」は、次のとおりです。

不動産所得は青色申告で最大65万円の控除ができる

アパート・マンション経営を”事業的規模”で展開している場合は、青色申告特別控除として最大65万円を課税所得から差し引くことができます。

事業的規模の目安は、

• 貸家を５軒以上貸している
• アパートやマンションを10室以上貸している
• 駐車場を50台分以上貸している

のいずれかです。

上記があくまでも目安であり、貸家が３軒でも規模が大きければ、国から「事業的規模」と判断されるケースもあります。

また、事業的規模になれば、

• 家族や親族への給与を専従者給与として必要経費にできる
• 家賃滞納による回収不能になった賃料をその年分の必要経費にできる
• 建物の取り壊しなどによる損失を全額経費に計上して最大３年間にわたって繰り越せる

といった特典も付いてきます。

青色申告で確定申告をする

アパート・マンション経営を事業的規模で最大65万円の控除を受ける場合は、青色申告で確定申告しなければなりません。

青色申告では、

• 税務署に「青色申告承認申請書」を提出する
• 会計ソフトをなど利用して「複式簿記」で記帳する

といった義務があります。

複式簿記では、取引を「借方（かりかた）」と「貸方（かしかた）」という形で左右に分けて表す必要があり、より専門性の高い方法で帳簿を付けていく必要が生じます。

ただ、最近は、初心者でも簡単に複式簿記で確定申告ができる会計ソフトも登場しているので、税金の負担を減らすために挑戦してみと良いでしょう。

2020年（令和２年）分からe-Taxまたは電子帳簿保存が必要

2020年（令和２年）分の確定申告から「e-Taxによる申告（電子申告）」または「電子帳簿保存」も青色申告特別控除65万円の条件となりました。

従来の郵送や窓口で提出する場合は、青色申告特別控除が55万円に減額されます。

アパート・マンション経営が事業的規模でない場合

アパート・マンション経営が事業的規模でない場合、青色申告特別控除は最大10万円です。

確定申告による控除額は下がってしまいますが、記帳方法は白色申告と同じ「単式簿記」でよいとされています。

家賃収入にかかる税金の計算方法

家賃収入にかかる税金は、国税庁が公表している「所得税の速算表」に当てはめることで求めることが可能です。

計算式は、

となります。

不動産所得のみ

こちらは、不動産経営だけで生計を立てているケースです。

課税所得が”不動産所得のみ”である場合は、所得税の速算表の計算式に当てはめるだけです。

例えば、課税所得が不動産所得300万円である場合は、次のように計算できます。

不動産所得と給与所得

サラリーマンとして会社勤めをしながら副業として不動産経営をしているケースです。

課税所得が”不動産所得”と”給与所得”である場合は、両者を合算してから適用される所得税率と控除額を求めて計算します。

例えば、課税所得が不動産所得100万円、給与所得500万円である場合は、次のように計算できます。

１、所得税率と控除額を求める

まずは、総所得を求めます。

総所得500万円は所得税の速算表の「330万円を超え 695万円以下」に該当するので

• 所得税の税率：20％
• 控除額：42万7,500円

であることが分かります。

２、不動産所得の比率を求める

総所得500万円に対する不動産所得の比率を求めます。

３、不動産所得に対する控除額を求める

総所得の控除額42万7,500円、不動産所得の比率20%であることから不動産所得に対する控除額は、次のように求めることができます。

４、家賃収入にかかる税金

不動産所得が赤字なら確定申告で節税しよう

不動産所得が赤字になった場合は、確定申告の義務はありません。

しかし、確定申告をすることで給与所得などと損益通算ができ、数十万円単位の節税にも繋がります。

例えば、給与所得が500万円、不動産所得が100万円の赤字のケースを見ていきましょう。

※社会保険料控除は14.4%で計算、住民税は10%で計算しています。会社や地域によって違ってきますので目安として考えてください。

確定申告で給与所得から不動産所得の赤字を差し引くことにより、所得税および住民税を算出する元になる「課税所得」が100万円も減りました。

これにより

• 所得税が16万円
• 住民税が10万円

の合計26万円の節税になります。

損益通算できないケース

ただし、不動産所得の損失のうち、次に掲げるものは損益通算できないので注意しましょう。

1. 別荘等のような生活に必要不可欠ではない資産の貸付け
2. 一定の組合契約に基づいて営まれる事業から生じたものでその組合の特定組合員に係るもの
   （個人が不動産投資をする場合には関係はありません）
3. 土地等を取得するための負債の利子に相当する部分の金額で一定のもの

出典：国税庁「損益通算の対象となる所得の範囲」

不動産所得の確定申告をしないとどうなるの？

不動産所得が年間20万円を超えて確定申告の義務があるにも関わらず、税務署に申告をしなかった場合は、過去の未払いの税金と合わせて最大40%の罰金が加算されます。

次は、確定申告をしなかったり不備があった場合の加算税率の一覧表です。

不動産所得の無申告が発覚したときの税金

税務調査により過去５年間の無申告が発覚したケースです。

• 申告納税額：0万円
• 本来納税すべき税額：100万円

さて、こんなときはどうなるのでしょうか？見ていきましょう。

本税

まず、無申告により”支払っていなかった分の税金”を納めなければなりません。

罰金

さらに無申告の罰金として”無申告加算税”を納める必要があります。

本来納税すべき税額に対して、無申告加算税15～20%が課せられることになります。

合計

最終的に納めるべき税金は、

「家賃収入があっても黙っていればバレない」と甘く見てはいけません。

例えば、不動産の管理を委託している会社が「支払調書」を提出していれば、税務署に目をつけられる可能性は大いにあります。

不動産所得の確定申告のよくある質問（Q＆A）

ここからは、不動産所得の確定申告のよくある質問（Q＆A）をご紹介していきます。

Q. 不動産所得の確定申告をする手順は？

不動産所得の確定申告の手順は、次のとおりです。

1. 税務署に「青色申告承認申請書」を提出する（事業開始から２ヶ月以内）
2. 会計ソフトなどに日々の取引を入力して帳簿を作成する（レシート、領収書、請求書などは７年間保管）
3. 確定申告の提出書類を作成する（確定申告書、貸借対照表、損益計算書など）
4. 税務署に確定申告を提出する

確定申告の提出は、土日が重ならなければ２月16日～３月15日となります。

Q、不動産が共同名義のときはまとめて確定申告できる？

まとめて確定申告はできません。

名義人の一人に家賃収入の全額が振り込まれていたとしても共有持合割合に応じて確定申告する必要があります。

例えば、共有持分割合が３分の１であれば、家賃収入と必要経費を全体の３分の１として計算をして確定申告をします。

Q、過去の家賃収入は遡って確定申告できますか？

はい。過去の家賃収入は遡って確定申告できます。

ただし、自主的にあとから確定申告した場合であっても無申告加算税として５％のペナルティが加算されます。

Q. サラリーマンをしながら家賃収入を得ると社会保険料も値上がりする？

社会保険料が値上がりすることはありません。

社会保険料は、会社の給与を基礎にして算定されます。

そのため、サラリーマンが個人の所有として不動産投資をしている場合、社会保険料（健康保険料、厚生年金保険料）には影響を及ぼしません。

最後に

サラリーマンで副業として家賃収入を得ている場合であっても確定申告が必要になるケースがあります。

もし、確定申告をせずに税務署にバレてしまった場合は、過去に支払っていなかった税金だけでなく、罰金も加算して請求されます。

会社が税金の処理をしてくれるサラリーマンと違って、個人で家賃収入を得ているなら「確定申告」「税金」は避けては通れません。

ワンルームマンションを１室だけ貸し出しているなど、規模が小さいものであれば必要経費や青色申告特別控除などの活用により税金の負担も少なくて済みます。

最初は複雑に思えるかもしれませんが、一度やり方を覚えてしまえば簡単な作業なので毎年１回の確定申告はしっかりと取り組むようにしましょう。

※本記事は、芦屋会計事務所 編集部によって企画・執筆を行いました。
※記事の執筆には細心の注意を払っておりますが、誤植等がある場合がございます。なお、執筆時から税法の改正等がある場合がございますので、最新の税法については顧問税理士等にご確認ください。